广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0502民初2626号 原告：
广西壮族自治区北海市海城区人民法院
民 事 判 决 书
（2021）桂0502民初2626号
原告：谢佳，女，汉族，1962年3月18日出生，住广州市番禺区。
委托诉讼代理人：姜清东，北京安博（上海）律师事务所律师。
被告：北海湾春投资开发有限公司，住所地：广西壮族自治区北海市西南大道以南、湖北路西侧北海东盟国际商贸城B地块，统一社会信用代码：914505006976331229。
法定代表人：邵有春，该公司董事长。
委托诉讼代理人：纪红光，广西衡诺律师事务所律师。
原告谢佳与被告北海湾春投资开发有限公司（以下简称湾春公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月20日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢佳的委托诉讼代理人姜清东、被告湾春公司的委托诉讼代理人纪红光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢佳向本院提出诉讼请求：一、解除原告、被告签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告返还原告购房款人民币490799元并支付资金占用利息（利息计算方式：1、以40000元为基数自2016年12月10日起算，以280799元为基数自2016年12月20日起算，以90000元为基数，自2017年4月9日起算，以80000元为基数，自2017年6月26日起算，分别按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日；2、以490799元为基数，自2019年8月20日起计算至付清全部款项止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、判令被告由于违约赔偿原告经济损
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失132515.73元（可得利益：已交购房款×每年9%投资回报率×逾期交房年数）；四、判令被告赔偿原告为实现债权支出的律师费经济损失4000元。
事实和理由：原告谢佳与梁志成系夫妻关系。2016年12月18日，原告和梁志成分别以各自名义与被告北海湾春投资开发有限公司签订书面《商品房买卖合同》，（合同编号为ＤＭＧＪ06-2377号、ＤＭＧＪ07-1216号）购买被告所开发的位于北海市海城区房屋。原告按照合同约定于2016年12月2日支付两套房诚意金2000元，2016年12月9日支付两套房购房款38000元，12月19日支付购房款280799元，2017年4月8日支付购房款90000元，2017年6月25日支付购房款80000元，两套房共支付购房款490799元。而被告并没有按照约定在《合同》生效之日起30天内向北海市房地产交易中心申请登记备案，也没有按照《合同》第八条规定，被告应于2017年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付原告使用。经查该房屋早于2016年8月8日及2018年8月2日因被告欠有外债，被广西高院依法查封。2019年12月13日，被告又和原告及梁志成签订置换协议书，将原告购买的以上两套房屋置换号房并于2019年12月13日与原告谢佳签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：ＤＭＧＪ02-2261）该《合同》（第十九条：出卖人应当在2020年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定办理网签备案。《合同》第八条约定房屋交付期限为2020年6月30日前，但由于被告原因至今无法交付。为保护原告合法财产权益不受侵害，特具状诉至贵院，请依法判处如上所请
被告湾春公司辩称，一、原告第四项诉讼请求没有法律依据，本案案卷没有律师费实际支付证据，双方签订的商品房买卖合同、补充协议及附件也没有约定律师费应当由本案被告支付，第四项诉讼请求无事实依据和法律依据，应当予以驳回；二、第三项诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回；三、第一、第二项诉讼请求，本案核心事实是商品房买卖合同纠纷，是属于债权债务合同关系，因此原告诉讼请求主张的是债权请求权，适用诉讼时效规定，请求法庭根据双方商品
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房买卖合同及补充协议约定计算诉讼时效起算点。被告主张应从合同约定的交房期限再延长90天作为诉讼时效起算点，符合诉讼当事人合同的真实意思表示，请求法院支持被告关于诉讼时效的意见。原告提起案涉诉讼已经超过三年的时效，法院对于超过诉讼时效的诉求应当依法予以驳回。原告要求解除合同，没有法律依据。按照合同的约定，原告在知道逾期交房的情况下十五天内要行使解除权，超过十五天解除权消灭，因此被告主张合同有约定的按照约定处理，如果合同约定不明或者无效按照法定的来进行处理。法定期限是从原告在知道逾期交房的时候开始起算，一年内没有行使解除权的解除权归于消灭，因此本案原告关于一、二项诉讼请求应当予以驳回。案涉商品房是能够履行交付的，现状是涉案的商品房在2015年主体已经验收，目前更换了承建商，至今一直在施工。有关法院查封和政府冻结并不必然导致合同不能履行，查封行为和冻结行为是临时的，对于法院查封或者执行原告可以通过提出执行异议或者案外人之诉主张权利，政府的临时冻结是会根据项目进展情况予以解冻的，原告可以通过行政诉求取得已经购买的商品房。
经审理查明，2016年12月18日，原告谢佳及梁志成分别以各自名义向被告湾春公司购买北海东盟国际商贸城6幢2层2377号和7幢1216号房屋两套。原告向被告湾春公司分别于2016年12月2日支付6-2377号房购房款1000元、7-1216号房购房款1000元，于2016年12月9日支付6-2377号房购房款19000元、7-1216号房购房款19000元，于2016年12月19日支付6-2377号房购房款161434元、7-1216号房购房款119365元，于2017年4月8日支付6-2377号房购房款90000元，于2017年6月25日支付6-2377号房购房款80000元，共计支付两套房屋购房款490799元。后因上述两套房屋未能按期交付且存在查封等情形，原告和梁志成及被告湾春公司协商将上述两套房屋置换为2幢2261号房屋。
2019年12月13日，原告谢佳、梁志成与被告湾春公司签订一份《协议书》，约定将6-2377、7-1216号房置换为2#楼的商品房，置换后的商品房房号以双方签订的商品房买卖合同为准。从双方签订新的商品房买卖合同，完成网签、备案后，原6-2377、7-1216号房《商品房买卖合同》即作废。同日，原告谢佳（买受人）与被告湾春公司（出卖
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人）签订一份《商品房买卖合同》（销售合同编号：DMGJ02-2261），主要约定原告购买北海房，建筑面积42.1平方米，总价款483424元；付款方式为一次性付款；被告应当在2020年6月30日前，将经综合验收合格、符合合同约定的商品房交付原告使用；逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%支付违约金；合同附件五第六条约定原告依法行使合同条款约定的单方面解除合同权利时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起十五日内书面通知出卖方，逾期视为放弃该权利。该合同还约定了其他内容。上述合同签订后，被告湾春公司向原告开具了编号为N03936586的收据，载明：今收到谢佳、梁碧仪交来北海房款（原6-2377#、6-2180#、7-1215#、7-1216#转入）483424元。
同时，原告谢佳（甲方、出租方）与案外人北海湾春企业管理有限公司（乙方、承租方）、被告湾春公司（丙方、保证方）签订一份《商铺租赁合同》，主要约定租赁的标的物为甲方向丙方购买的2-2261号房，租赁期限自2019年11月1日至2029年6月30日止（注：甲方置换商品房前原签订的北海东盟国际商贸城6-2377、7-1216号房《商铺租赁合同》约定租期为10年，原《商铺租赁合同》约定的前三年及第四年第一季度租金在本合同签订前已兑现给甲方），并就租金支付、税费负担、房屋交付及收回验收等内容进行了约定。
另查明，案涉商品房至今尚未竣工验收，仍未交付给原告，且该房产目前被住房和城乡建设局行政冻结。
原告为本案诉讼聘请律师支出相应律师代理费，原告为此提供发票、律师代理委托合同等证据以向被告主张律师费经济损失。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。案涉《商品房买卖合同》签订后，原告已依约支付购房款，湾春公司应当在该合同约定的期限内交付房屋给原告，但湾春公司于房屋置换后至今仍未履行交付房屋的义务，且案涉房屋已被行政冻结，已导致案涉
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《商品房买卖合同》的目的不能实现，湾春公司的行为已构成违约。因湾春公司的违约行为致使案涉《商品房买卖合同》的目的不能实现，原告主张解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”关于法定解除合同条件的规定，据此，原告主张解除合同具有事实和法律依据，本院予以支持。原告行使的合同解除权基础应当是法定解除权，而非约定解除权，不受合同解除权行使期限的限制。故被告湾春公司主张原告诉求解除合同已超过除斥期间的抗辩理由不成立，本院不予支持。在解除合同诉求得到本院支持的前提下，原告要求被告湾春公司返还已付购房款及承担相应违约责任的诉讼请求，并未超过诉讼时效。被告湾春公司关于原告提出本案诉求已超过诉讼时效的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。合同解除后，被告湾春公司应向原告返还购房款490799元。
因被告违约致使合同解除，原告有权要求被告承担相应的违约责任。本案中，原告将购房款支付给被告湾春公司后，湾春公司未依约交付房屋又实际占有原告的购房款，原告的实际损失应当是其购房款被湾春公司占用期间的利息损失，故原告要求被告湾春公司支付该期间的资金占用利息，本院予以支持。综合考虑原告的实际损失，本院认为原告关于资金占用利息的计算方法及标准，合理有据，应予支持。
关于原告主张的经济损失的问题。根据涉案《关于返租相关事宜的补充说明》及《商铺租赁合同》，可知本案系带租约的产权商铺买卖合同，涉案商铺系交由第三方统一经营，并约定对案涉房屋租约十年，前三年的租金提前返还给原告，因此原告在签订合同时已经获得了租约合同所约定的利益，虽然被告湾春公司存在不按期交房的违约行为，但原告实质已经间接获取了三年的租金收益，即其不存在前三年的租金损失；其次，原告在明知被告湾春公司无法按期交付房屋的前提下并未及时采取适当的措施（如提起诉讼主张解除合同等）防止损失的扩大，而是直到2021年4月20日才向人民法院提起诉讼，并主张经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，本院认为，原告不得就扩
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大的损失要求赔偿。综上所述，原告主张以已交购房款为基数，按每年9%投资回报率和逾期交房年数计算经济损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
关于原告主张的律师费的问题。本院认为，首先，案涉合同中并未约定买受人可向出卖人主张因案涉房屋发生纠纷所产生的律师费；其次，虽然原告向人民法院提出诉讼，但聘请律师代理案件并不是进行本案诉讼的必备前提条件，故聘请律师所产生的律师费不是原告实现其债权所产生的必然支出，因此，原告请求被告湾春公司支付律师费无法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、解除原告谢佳与被告北海湾春投资开发有限公司于2019年12月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：DMGJ02-2261）；
二、被告北海湾春投资开发有限公司须返还购房款490799元并支付利息（利息分段计算：1、分别以40000元、280799元、90000元和80000元为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率，分别从2016年12月10日、2016年12月20日、2017年4月9日和2017年6月26日起计算至2019年8月19日止；2、以490799元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计算至款项实际清偿之日止）给原告谢佳；
三、驳回原告谢佳的其他诉讼请求。
案件受理费5036元（已减半收取），由被告北海湾春投资开发有限公司承担。
上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费10072元（收款单位：广
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西壮族自治区北海市中级人民法院，账号45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员谭小凤
二〇二一年六月三十日
法官助理黄艳芝
书 记 员劳淑桢