烂尾楼盘频发，购房者面临“房拿不到、贷还要还”的困境。本文聚焦一个核心实操问题：购房者能否通过法律途径解除购房合同与贷款合同，并实现停贷止损？ 以下从法律依据、操作步骤到风险提示，提供一套可落地的行动方案。
一、法律依据：解除权的两个突破口
1. 根本违约解除（《民法典》第563条）
开发商逾期交房超过合同约定期限（通常为90日），经催告后仍未履行，购房者享有法定解除权。关键在于催告程序的规范留存——务必以书面形式（EMS邮寄并注明“催告交房函”）向开发商注册地址发送，保留邮寄凭证与签收记录。
2. 情势变更或合同目的落空
若项目已停工超过一年、开发商进入破产程序或明显丧失续建能力，可主张合同目的无法实现。此时需收集政府停工通报、开发商涉诉信息、现场停工照片等证据，形成证据链。
二、实操步骤：四步走策略
第一步：诉前证据固定（7日内完成）
- 购房合同及补充协议：重点标注交房日期、违约金条款；
- 贷款合同：确认贷款发放时间、还款账户；
- 付款凭证：首付款发票、银行转账记录、按揭还款流水；
- 催告函及邮寄凭证：证明已履行催告义务；
- 项目停工证据：现场照片（带时间水印）、住建部门停工通知、业主群聊天记录（需公证）。
第二步：选择诉讼策略（关键决策点）
方案A：先解除购房合同，再处理贷款合同
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第20条，购房合同解除后，贷款合同目的无法实现，可一并主张解除。操作要点：将开发商与贷款银行列为共同被告，诉讼请求写明“解除购房合同、解除贷款合同、开发商返还购房款及已还贷款本息、剩余贷款由开发商直接返还银行”。
方案B：仅诉开发商解除购房合同，另案处理贷款
适用于贷款银行不同意解除的情形。此时需在购房合同解除判决生效后，以“合同目的落空”为由起诉银行解除贷款合同。风险提示：部分法院可能要求购房者先承担还款责任后再向开发商追偿，需提前评估当地裁判倾向。
第三步：财产保全与执行衔接
立案同时申请查封开发商名下未售房产或土地使用权，防止财产转移。若开发商已资不抵债，及时申报债权参与破产分配。注意：保全需提供担保，可购买诉讼保全责任保险降低成本。
第四步：停贷的合法操作
切勿自行断供——将直接导致征信受损。正确做法：
- 向贷款银行发送书面《中止还款申请》，附起诉材料及受理通知书；
- 与银行协商“暂停还款待判决”方案，部分银行在诉讼期间可办理展期；
- 判决解除贷款合同后，依据判决书要求银行终止征信报送，并申请删除逾期记录。
三、风险提示与替代方案
- 败诉风险：若开发商仅短期逾期且仍在施工，法院可能不支持解除，此时可转而主张逾期交房违约金（按日万分之几计算），以诉促谈；
- 执行不能风险：即使胜诉，开发商无财产可执行时，购房款可能无法全额收回。建议同步向住建部门申请项目预售资金监管账户核查，追究资金挪用责任；
- 集体诉讼优势：联合多名业主共同起诉，可分摊诉讼成本、增强谈判筹码，但需注意诉讼请求的个性化差异。
四、延伸行动建议
解除合同并非唯一出路。若项目已有国企或AMC接盘续建迹象，可暂缓解约，转而主张延期交房违约金+继续履行，保住购房资格。建议每月查询当地住建局“保交楼”专班进展，并加入业主委员会统一行动。
下一步行动：整理手中合同与付款凭证，本周内完成催告函邮寄；同步咨询专业律师评估当地法院对“停贷”诉求的裁判口径，制定个性化诉讼方案。
作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所