烂尾楼盘中最棘手的问题之一，是购房者既要继续还贷又拿不到房。本文聚焦“解除购房合同并同步停贷”这一具体法律操作，提供可落地的步骤与要点。
一、先判断是否满足解除条件
根据《民法典》第五百六十三条，开发商逾期交房经催告后合理期限内仍未交房，购房者可主张解除合同。实操中需确认：
- 核查合同约定的交房日期与逾期天数，计算是否超过合同约定的解除权行使期限（通常为逾期90日或180日）。
- 发出书面催告函，通过EMS邮寄至开发商注册地址，保留邮寄凭证和签收记录。催告内容明确要求限期交房，并声明逾期将解除合同。
- 确认解除权未消灭。注意合同约定的解除权行使期限，以及对方催告后合理期限内不行使则权利消灭的规定。
二、解除购房合同的诉讼要点
- 诉讼请求设计：同时请求解除《商品房买卖合同》、返还已付购房款及利息、赔偿损失。若已办理按揭贷款，一并请求解除《借款合同》和《抵押合同》。
- 被告列明：将开发商列为被告，贷款银行列为第三人（或共同被告），确保一案解决多重法律关系。
- 证据准备：购房合同、付款凭证、贷款合同、催告函及邮寄记录、开发商逾期交房的公示或通知、项目停工的照片或政府公示信息。
- 管辖法院：一般由不动产所在地法院管辖，合同另有约定的从约定，但不得违反专属管辖规定。
三、停贷的法律依据与操作
- 法律依据：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条，商品房买卖合同被解除后，贷款合同目的无法实现，购房者可请求解除贷款合同。
- 操作步骤：在解除购房合同的诉讼中一并提出解除贷款合同的请求，由法院判决开发商将购房贷款本金及利息返还银行，购房者不再承担还款责任。
- 注意事项：在法院判决生效前，切勿自行停贷，否则可能影响征信。判决生效后，凭生效文书与银行沟通办理贷款结清手续。
四、执行阶段的衔接
解除合同判决生效后，若开发商未主动退款，需及时申请强制执行。关注开发商名下可执行财产，必要时申请财产保全。同时留意当地政府“保交楼”专班或破产重整程序中的购房者债权申报通道。
烂尾楼维权周期较长，建议购房者尽早固定证据、联合其他业主同步推进，并关注项目所在地的保交楼政策动态。如需针对具体项目评估解除条件与诉讼策略，可进一步沟通。
作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所